مجتمع مسکونی باران
مدیر مجتمع: سید حسن کاشانی
مجتمع مسکونی باران
مدیر مجتمع: سید حسن کاشانیقوانین و مقررات آپارتمان نشینی
قوانین و مقررات
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
با اصلاحات بعدی
بخش اول: قسمتهای مختلف ساختمان
فصل اول: قسمتهای اختصاصی
ماده ۱ ـ قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاًبرای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص‌یافته باشد.
ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها وپارک‌های متعلّقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید بطورمجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی‌از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش وغیره باید در سند قید گردد. فصل دوم: قسمتهای مشترک
ماده ۳ ـ قسمتهایی از ساختمان و اراضی و
متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام
شرکاء می‌باشدقسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری
برآنها قایل شد.
تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و
هر نوع اشیای دیگر وهمچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع
است.
قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع
تمام شرکای ملک است، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و
یا از آن قسمتهاعبور نماید.
ماده ۴ ـ قسمتهای مشترک مذکور
در ماده ۲ قانون تملک‌آپارتمانها عبارت است
از:
الف ـ زمین زیربنا خواه متصل
به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌آن قرار گرفته
باشد.
ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترک از
قبیل چاه آب و پمپ، منبع‌آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه،
تابلوهای برِ، کنتورها،تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق
سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن،
چاه‌های فاضلاب،لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برِ،
تلفن، حرارت مرکزی،تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های
بخاری) گذرگاههای‌زباله و محل جمع‌آوری آن و
غیره.
پ ـ اسکلت
ساختمان.
تبصره ـ جدارهای فاصل‌بین
قسمتهای‌اختصاصی،مشترک بین‌آن قسمتها است. مشروط بر اینکه جزء
اسکلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها
ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج ازقسمتهای اختصاصی قرار
گرفته‌اند.
ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله
از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین
تأسیسات مربوط به آنهابه استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای
آتش‌نشانی، آسانسور ومحل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و
پله‌های ایمنی.
ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که
برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ‌بنا در آن احداث گردیده
است.
ح ـ نمای خارجی
ساختمان.
خ ـ محوطه ساختمان، باغ‌ها و
پارکها که جنبه استفاده عمومی‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده
باشد.
بخش دوم: اداره امور ساختمان
فصل اول: مجمع عمومی
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر
ماده ۵ ـ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند،مجمع عمومی
مالکین تشکیل می‌شود.
ماده ۶ ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یافوِالعاده،
در مواردی که توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است‌به موجب
اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف‌مساحت تمام
قسمتهای اختصاصی را مالک باشند و در صورت‌عدم حصول اکثریت مزبور،
زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم‌حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد
شد.
ماده ۷ ـ در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع‌عمومی تعیین
خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی‌از بین مالکین و یا
اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود. مجمع‌عمومی مالکین باید لااقل هر سال
یک‌بار تشکیل شود.
ماده ۸ ـ برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف‌مساحت تمام
قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است.
تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده‌جلسه برای
پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه‌هم اکثریت لازم
حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید وتصمیمات جلسه اخیر با
تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
ماده ۹ ـ کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده‌باشد قبل
از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به‌مدیر یا مدیران
ارائه نماید.
تبصره ـ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی، شخصیت‌حقوقی باشد نماینده
آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی‌معرفی خواهد شد.
ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشندباید طبق ماده
۷ قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر رابرای شرکت در مجمع
عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده ۱۱ ـ مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات
زیرمی‌باشد:
الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی.
ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه.
ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ ونگاهداری
و تعمیر بنا.
ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد
قراردادهای‌لازم برای اداره ساختمان.
ماده ۱۲ ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورتجلسه نوشته و
به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله‌مدیر یا
مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳ ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای‌کلیه شرکاء
الزام‌آور است.
فصل دوم: اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران
ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجرای تصمیمات
مجمع عمومی می‌باشند.
ماده ۱۵ ـ اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مدیران بایدفرد باشد و
مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی‌مجمع عمومی می‌تواند این
مدت را اضافه کند و انتخاب مجددمدیر یا مدیران بلامانع خواهد
بود.
ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یامدیران قبل از
انقضای مدت، مجمع عمومی فوِالعاده، به منظورانتخاب جانشین تشکیل
خواهد شد.
تبصره ۱ ـ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت‌مدیره به جهات
فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی‌فوِالعاده باید به منظور
تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.
ماده ۱۷ ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است.
ماده ۱۸ ـ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دارتعیین
می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که‌به پیوست
قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع‌عمومی تسلیم و
ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹ ـ مدیر یا مدیران، امین شرکاء بوده و نمی‌توانند فرددیگر
را بجای خود انتخاب نمایند.
ماده ۲۰ ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحددر
مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسیله‌مدیر، تعیین
و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج‌متعلق
به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت‌هزینه بوسیله
نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی‌تعیین شده از طرف شریک
به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانهاکه بیش از
ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفندبرای حفظ و
نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک وانجام سایر امور مورد نیاز
بنا، دربانی استخدام نمایند.
فصل سوم: هزینه‌های مشترک
ماده ۲۳ ـ شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های‌مستمر و
هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک‌بنا مصرف می‌شود،
طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های‌مشترک
پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یااستفاده‌کنندگان از
هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت‌زیربنای قسمت اختصاصی
دارد از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت‌پشت بام و غیره به ترتیب مقرر
در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها وسایر مخارج که ارتباطی به میزان
مساحت زیربنا ندارد از قبیل‌هزینه‌های مربوط به سرایدار ، نگهبان،
متصدی آسانسور، هزینه‌نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزیینات قسمتهای
مشترک و غیره‌بطور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم
می‌گردد. تعیین‌سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا
مدیران می‌باشد.
تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت
هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف
نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌مزبور را
پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری‌مشترک به عهده
استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند،مدیر یا مدیران
می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، به مالک‌اصلی نیز
مراجعه نمایند.
ماده ۲۴ ـ هریک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه‌مربوط به
سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه وتقاضای رسیدگی نسبت به
موضوع را بنماید در صورت عدم‌رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به
مراجع صلاحیت‌دارقضائی مراجعه کند.
ماده ۲۵ ـ هزینه‌های مشترک عبارتست از:
الف ـ هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی‌ساختمان و
تأسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب ـ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.
فصل چهارم: حفظ و نگاهداری تعمیر بنا
ماده ۲۶ ـ در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که‌هزینه‌های
نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری وعملیات یک جزء از
تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد،فقط همین شرکاء ملزم به
انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به‌این هزینه‌ها تعیین تکلیف
خواهند نمود.
ماده ۲۷ ـ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب‌می‌کند
به‌منظور تأمین هزینه‌های ضروری و فوری، وجوهی به‌عنوان تنخواه
گردان از شرکاء دریافت دارند.
این یک واقعیت است که در کشور ما فرهنگ آپارتمان نشینی هنوز هم به معنی واقعی و به صورت صحیح آن رواج نیافته و به قول عامیانه جا نیفتاده و هنوز هم بعضی افراد به مصداق ضرب المثل «چهار دیواری، اختیاری» حاضر نیستند بعضی محدودیت ها را که لازمه زندگی آپارتمانی است، قبول کنند.
در قانون از آپارتمان تعریفی نشده است، اما شاید بتوان گفت:«آپارتمان عبارت است از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده می شود.
مالکیت در آپارتمان ها شامل 2 قسمت است:
1ـ مالکیت اختصاصی
2ـ مالکیت مشترک
بخش اختصاصی
به بخشی از ملک گفته می شود که فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالکن.
بخش های مشترک
قسمت هایی از ساختمان است که تمامی مالکان حق استفاده از آن را دارند شامل زمین زیر بنا (خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد). تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، آسانسور، چاه های فاضلاب، لوله ها از هر قبیل مانند لوله های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه های شوت زباله، اسکلت ساختمان، تاسیسات مربوط به راه پله، وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن، پشت بام و تاسیساتی که در پشت بام برای استفاده عمومی احداث شده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی قید نشده است.
پله های ورود به پشت بام و پله های ایمنی، درها و پنجره ها، راهروها و پاگردها که در قسمت های غیر اختصاصی باشند و دیوارهای حد فاصل بین قسمت های اختصاصی اگر جزو اسکلت ساختمان نباشند بین اهالی ساختمان مشترک هستند.
آپارتمان نشینی بدون فرهنگ آن
به نظر می رسد عمده مشکلات مرتبط با زندگی در مجتمع های آپارتمانی از زمانی آغاز شد که برخی خانواده ها با همان ذهنیت زندگی سنتی در خانه های حیاط دار، به این شیوه زندگی (آپارتمان نشینی) وارد شدند.
بیشتر کسانی که زندگی در آپارتمان ها را به دلیل مزیت هایی که در مقایسه با دیگر شیوه های سکونتی دارد، انتخاب می کنند، هنوز با فرهنگ زندگی در آپارتمان آشنا نیستند یا بخوبی آموزش ندیده اند یا الزامی در توجه به آن نمی بینند. براین اساس، بسیاری از خانواده هایی که با همین ذهنیت شروع به زندگی در آپارتمان ها می کنند برای خود و دیگران مشکل ساز می شوند و شاید به همین دلیل، بلند صحبت کردن، زیاد کردن صدای رادیو و تلویزیون یا گذاشتن کفش ها مقابل پاگرد پله ها، حمل زباله بدون سطل در حالی که شیرابه های آن روی پله ها می ریزد، برگزاری مهمانی های پر سر و صدا و… را در مشاعات ساختمان امری عادی می دانند.
لازمه زندگی آپارتمان نشینی، ارتقای فرهنگ زندگی در این مکان هاست و این درحالی است که عدم مطابقت زندگی ساکنان مجتمع ها با این فرهنگ باعث بروز مشکلات متعددی می شود که بخشی از آن مشاجراتی است که گاه مابین ساکنان یک مجتمع رخ می دهد و در نهایت به مخدوش شدن حقوق همسایگی منجر می شود.
آپارتمان نشین ها؛ ناراضی
آپارتمان نشینی نتیجه رشد جمعیت در نتیجه توسعه شهرنشینی است و به دلیل گران شدن قیمت زمین و برای جلوگیری از توسعه سطحی شهرها به اجبار برای پاسخگویی به نیاز جامعه توسعه ارتفاعی مدنظر قرار گرفته و برای این که حقوق مدنی و روابط اجتماعی ساکنان این ساختمان ها رعایت شود لازم است که قوانین و مقررات زندگی در چنین مکان هایی نیز مورد توجه قرار گیرد.
نظرسنجی ها نشان می دهد 39درصد مردم سر و صدا و رفت و آمد زیاد، 27 درصد محدودیت فضا، 13درصد عدم تفاهم فکری با همسایگان، 12درصد نداشتن فضای تفریح و 27 درصد مزاحمت همسایگان را از معایب آپارتمان نشینی می دانند
نظرسنجی ها نشان می دهد 55 درصد آپارتمان نشین ها از زندگی آپارتمان نشینی خود احساس نارضایتی دارند.
همچنین 25 درصد آپارتمان نشین ها مخالف زندگی آپارتمان نشینی بودند، 38 درصد مردم آپارتمان نشینی را سازگار با فرهنگ ایرانی دانسته اند، 18 درصد ابراز بی تفاوتی و 15 درصد نیز ابراز رضایت کرده اند.
براساس این نظرسنجی 39درصد از پاسخگویان، سر و صدا و رفت و آمد زیاد در طبقات، 27 درصد محدودیت فضا و عدم استقلال، 13درصد عدم تفاهم فکری و سلیقه ای ساکنان با هم، 12درصد نداشتن فضای تفریح و بازی و
27 درصد دخالت و مزاحمت همسایگان را از معایب و مشکلات آپارتمان نشینی عنوان کردند.
نتیجه این نظرسنجی این بوده است که به لحاظ قرار گرفتن در دوران گذار، هنوز امکان دستیابی به فرهنگ مشخص و روشنی در زمینه آپارتمان نشینی در میان شهروندان کشورمان شکل نگرفته است.
شهرداری ها و آموزش های شهروندی
این که چرا رعایت قوانین و مقررات آپارتمان نشینی از سوی برخی ساکنان آنچنان که باید رعایت نمی شود، می تواند دلایل متفاوتی داشته باشد، اما شاید مهم ترین دلیلش این باشد که ساکنان یک آپارتمان آموزش های لازم درخصوص قوانین و مقررات آپارتمانی را فرا نگرفته اند و در اصل حدود وظایف خود و حقوق همسایگان را نمی دانند و از سوی دیگر، الزامات اجرایی قوانین آپارتمان نشینی هم چندان جدی نیست و در واقع تاکنون در کمتر مواردی شهروندی به دلیل عدم رعایت فرهنگ آپارتمان نشینی بر اساس قانون مورد بازخواست قرار گرفته است.
هرچند اعضای هیات مدیره مجتمع های مسکونی می توانند برای آگاه سازی ساکنان آپارتمان ها از قوانین سکونت جمعی با برگزاری نشست های مشترک ماهانه میان اهالی ساختمان همسایگان را برای رعایت هرچه بیشتر قوانین آپارتمان نشینی و حقوق سایر همسایگان توجیه کنند، اما این موجب نمی شود نقش سایر دستگاه های خدماتی و اجتماعی شهر در این میان نادیده گرفته شود.
شهرداری ها به عنوان نهاد خدماتی ـ اجتماعی موظفند با توزیع بروشور های آموزشی یا برگزاری نشست هایی در فرهنگسراها، خانه های محله و… با حضور شهروندان ساکن محلات، در جهت ارتقای سطح آگاهی شهروندان پیرامون موضوع قوانین و فرهنگ آپارتمان نشینی نقش مهمی ایفا کنند.
چند نکته برای آپارتمان نشین ها
ساکنان مجتمع های آپارتمانی موظفند برای احترام به اصل حسن همجواری، برخی بایدها و نبایدها را رعایت کنند. هر چند این موارد در قانون پیش بینی نشده است، ولی رعایت آنها توسط ساکنان یک مجتمع قطعا از بروز اختلاف ها و تنش ها میان همسایگان جلوگیری خواهد کرد.
1ـ ایجاد سر و صدای غیرمتعارف از ساعت یک تا 4 بعدازظهر و 9 شب تا 9 صبح روز بعد ممنوع است. صدای رادیو، تلویزیون و دیگر وسایل پخش موسیقی نیز در ساعت فوق فقط داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنیدن باشد.
2ـ هرکاری بخصوص کارهای ساختمانی که ایجاد صدای ناهنجار می کند باید با هماهنگی مدیریت ساختمان فقط ساعت 30/8 تا 30/13 و همچنین 30/15 تا 30/18 روزهای غیر تعطیل انجام پذیرد.
3ـ پارکت های چوبی و کفپوش های پلاستیکی را فقط می توان پولیش کرد و نباید آنها را با سنگ یا سرامیک و دیگر پوشش هایی که صدا را تشدید می کنند، تعویض کرد.
4ـ در مواردی که کف آپارتمان سنگ، سرامیک یا چوب باشد و راه رفتن و کشیدن اجسام روی آنها در طبقه پایین صداهای ناهنجار ایجاد کند، توصیه می شود حداقل 75 درصد با قالی یا موکت پوشانده شود.
5ـ کف سایی سنگ قسمت های اختصاصی باید با اجازه کتبی مالک و مدیریت ساختمان انجام شود، تمام مواد حاصله از کف سایی باید بسرعت جمع شود و در محل مناسبی در خارج از ساختمان دفع گردد. مدیران ساختمان باید توجه کند ریختن مواد اسیدی حاصل از کف سایی به داخل فاضلاب ساختمان موجب گرفتگی و فرسایش لوله های فاضلاب می شود همچنین نفوذ این مواد به سطح زیرین سنگ باعث خوردگی لوله های مستقر در کف و ترکیدگی بخصوص در محل اتصالات می شود. بنابراین توصیه می شود هنگام کف سایی و پس از اتمام آن، سقف طبقه پایین بازرسی شود.
ساکنان هر واحد مسوول جبران خسارت وارد شده براثر گرفتگی لوله های فاضلاب، سررفتن آب وان یا سینک هستند.
6ـ هرگونه تغییر در نما، در یا بالکن های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اکثریت مالکان.
7ـ تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می شود به هیچ وجه مجاز نیست.
8ـ سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخش های اختصاصی مانند انبار باید با اجازه کتبی مالک و تایید مدیریت ساختمان در حد معقول انجام شود.
هفت نکته قانون آپارتمان نشینی
1. تعهدات مربوط به مالک یا مستاجر در اداره ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها یکسان است و استفاده کننده قانونی خواه مالک یا مستاجر در این باره متعهد است.
2. قسمت های مشترک مجتمع های آپارتمانی شامل زمین، تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک ، انبار مشترک، لوله ها و سیم های برق، اسکلت ساختمان، بام، راهرو و راه پله ها، درب و پنجره ها در قسمت های عمومی، رختشوی خانه، حیات، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است، حیات خلوت، اتاق سرایدار، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی و به اصطلاح مشاعات ساختمان است. هر آنچه که مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان ها اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد مشترک و مورد استفاده همه مالکان و متصرفان قانونی است. این قسمت ها غیرقابل انتقال است و هر مالکی یا قائم مقام او به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمانش در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.
3. قسمت های اختصاصی هر ساختمان شامل قسمت هایی است که برای آن سند مالکیت جداگانه با تعیین مالک صادر شده یا به صورت عرفی اختصاص به یکی از مالکان دارد. پارکینگ و انباری اگر به صورت رسمی یا عرفی متعلق به یک آپارتمان باشد متعلق به آن و مالکش است و در غیر این صورت باید به صورت مشترک با توافق مالکان دیگر بهره برداری شود.
4. هزینه های مشترک، هزینه هایی است که برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات و هچنین هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان پرداخت می شود. این هزینه ها شامل مواردی همچون رنگ آمیزی دیوارها و نرده های مشترک و سرایدار در صورت استفاده و دیگر موارد هزینه های مربوط به بخش های مشترک می شود. سهم هر یک از مالکین از مخارج با نسبت مساحت اختصاصی هر آپارتمان به کل بخش های اختصاصی دیگران تعیین و از هر آپارتمان دریافت می شود. هزینه های مشترک هم با تساوی از همگان دریافت می شود. بدیهی است اگر بر مبنای قانون و عرف قسمتی از بخش های عمومی مشترک مورد استقاده اختصاصی کسی یا کسانی است، باید هزینه های آن را استفاده کننده بپردازد. در عین حال امکان قانونی هم برای تنظیم قرارداد بین مالکین برای چگونگی محاسبه سهم هر مالک در هزینه ها وجود دارد. همچنین مالکین می توانند توافق کنند که برخی از آن ها هزینه های بخشی از ساختمان را به صورت انحصاری تقبل کنند.
5. نمای ساختمان بخش مشترک آن و متعلق به همه مالکین هستند. آن بخش از ورودی آپارتمان ها و سردرب آن ها که در ظاهر و زیبایی موثر و پیداست، جزء مشاعات و بخش مشترک محسوب می شود. بنابراین هیچ تغییر و اصلاحی در این موارد نباید بدون موافقت دیگر مالکین انجام شود.
6. در هر ساختمان مشمول قانون تملک آپارتمان ها که مالکین بیش از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شود. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه ها، بیمه آتش سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه ها و اعلام آن، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه طلب از بدهکاران از جمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت.
7 دم پرداخت هزینه های مشترک از جمله مشکلات مهمی است که مالکین و مدیریت ساختمان با آن مواجه می شود. به طور معمول با ابلاغ نامه یا نصب فهرست بدهی ها در ساختمان از بدهکار خواسته می شود که بدهی خود را بدهد. اما قانون به مدیر این اختیار را داده است که با ارسال اظهارنامه و یا مراجعه به دادگاه این طلب را دریافت کند. در صورت خودداری مالک یا استفاده کننده آپارتمان از پرداخت بدهی، مدیر می تواند دسترسی بدهکار را به خدمات مشترک مانند برخورداری از سرمایش، گرمایش و برق و آب مشترک را ناممکن کند. همچنین در صورت عدم امکان قطع دسترسی بدهکار، مدیر می تواند با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت، درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار کند. در عین حال نه تنها مدیر می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار – هم مالک و هم استفاده کننده – را بدهد بلکه امکان دریافت خسارت تاخیر پرداخت بدهی را دارد.